Vorgetäuschter Eigenbedarf – Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigung

LG Berlin II, Urteil vom 28. Februar 2024 – 66 S 178/22

Wer nach vielen Jahren plötzlich eine Eigenbedarfskündigung erhält, steht oft vor einer dramatischen Veränderung: Wohnungssuche, steigende Mieten, Zeitdruck, neue Wege zur Arbeit. Doch besonders bitter wird es, wenn sich später zeigt: Der angebliche Eigenbedarf war nur vorgeschoben. Ein aktuelles Urteil zeigt nun deutlich: Mieter müssen das nicht hinnehmen – und haben umfassende Ansprüche.

Der Fall aus Berlin hat bundesweite Bedeutung für Mieter, Vermieter und Rechtsanwälte im Mietrecht.

Der Fall: Kündigung wegen angeblicher Tochter – und nach dem Auszug alles ganz anders

Eine Mieterin wohnte seit vielen Jahren in einer Berliner Wohnung. Der Vermieter kündigte mit der Begründung, seine Tochter benötige die Wohnung dringend. Unter hohem Zeitdruck musste die Mieterin ausziehen und eine deutlich teurere Ersatzwohnung anmieten.

Doch einige Monate später stellte sich heraus:
Die Tochter war nie eingezogen. Stattdessen wurde die Wohnung – entgegen der Angaben im Kündigungsschreiben – an völlig andere Personen vermietet.

Die Mieterin vermutete nun, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, und verlangte Auskunft über die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse. Das Landgericht Berlin gab ihr Recht – und das mit klaren Worten.

Gerichte: Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet Schadensersatz – und einen Anspruch auf Auskunft

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Wohnraum tatsächlich benötigt.
Die Gerichte machten deutlich:

• Wird behaupteter Eigenbedarf nicht realisiert, dürfen Mieter zweifeln.

• Es gilt ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Nutzung nach dem Auszug.

• Der Vermieter muss offenlegen, wer eingezogen ist und aus welchem Grund.

• Liegt vorgetäuschter Eigenbedarf vor, entstehen erhebliche Schadensersatzansprüche.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Vermieter teuer zu stehen kommen

Zu den typischen ersatzfähigen Positionen gehören:

• Umzugskosten

• Maklerkosten

• Renovierungskosten

• Höhere Miete für die neue Wohnung (Differenzmiete)

• Doppelte Mietzahlungen

• sonstige aus dem Umzug resultierende Mehraufwendungen

Gerichte erkennen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf regelmäßig hohe Schadenssummen an, weil die Wohn- und Mietmarktsituation in vielen Städten erheblich belastend ist.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Nicht die Begründung zählt – sondern was wirklich passiert

Die Berliner Richter betonten sinngemäß:

„Entscheidend ist nicht, was der Vermieter behauptet hat – sondern wie die Wohnung nach dem Auszug tatsächlich genutzt wurde.“

Das bedeutet: Selbst wenn der Vermieter die Kündigung ausführlich begründet hat, entscheidend ist, ob der angebliche Bedarfsträger tatsächlich eingezogen ist.

Warum anwaltliche Beratung bei Eigenbedarfskündigungen entscheidend ist

Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Betroffene eine Ausnahmesituation. Doch rechtlich geht es nicht selten um vier- bis fünfstellige Beträge an möglichen Schadensersatzansprüchen.

Gerade hier gilt:

• Die Schadenspositionen sind komplex

• Vermieter oder Hausverwaltungen sind oft gut beraten

• Aussagen von Maklern, Nachbarn oder Verwaltung sind häufig unzuverlässig

• Angebote der Gegenseite verfolgen deren Interessen – nicht Ihre

Wenn der Eigenbedarf tatsächlich nur vorgetäuscht war, muss der Vermieter nicht nur Ihre gesamten Umzugskosten ersetzen – er trägt in der Regel auch die Kosten Ihres Rechtsanwalts, denn diese sind ein ersatzfähiger Schaden.

Eine frühzeitige anwaltliche Beratung verhindert, dass Sie Ansprüche verlieren oder sich auf falsche Auskünfte verlassen.

Konsequenzen für Mieter

Für Mieter in der Rhein-Neckar-Region bedeutet dieses Urteil:

• Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte die Angaben des Vermieters kritisch prüfen.

• Wird die Wohnung später anderweitig vermietet oder genutzt, spricht vieles für vorgetäuschten Eigenbedarf.

• In diesem Fall bestehen hohe Ansprüche auf Schadensersatz und ein Recht auf Auskunft, um die tatsächliche Nutzung zu klären.

• Wichtig ist es, frühzeitig rechtliche Unterstützung einzuholen, da Beweissicherung und Fristen eine große Rolle spielen.

Fazit: Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtens

Die Rechtsprechung zeigt klar:
Nur echter, realisierter Eigenbedarf rechtfertigt eine Kündigung.
Wird die Wohnung später anders genutzt, stehen die Chancen gut, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt – mit weitreichenden Folgen für den Vermieter.

Für Mieter in Mannheim, Ludwigshafen und Umgebung ist es daher entscheidend, frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.

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Wir vertreten als Anwalt für Mietrecht Mieter aus Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg und der gesamten Rhein-Neckar-Region in allen Fragen des Mietrechts, insbesondere bei Eigenbedarfskündigung, Schadensersatz, vorgetäuschtem Eigenbedarf und Auskunftsansprüchen.

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Hinweis: Der Artikel basiert auf dem Urteil des Landgerichts Berlin II vom 28. Februar 2024 (66 S 178/22). Jeder Fall ist anders – lassen Sie sich individuell beraten von Ihrem Anwalt für Mietrecht Ludwigshafen, Mannheim und Umgebung.