Schönheitsreparaturen – Wann muss der Mieter renovieren?

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23

Die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, gehört zu den klassischen Streitpunkten im Mietrecht. Oft hängt viel davon ab, in welchem Zustand die Wohnung bei Einzug übergeben wurde – und wer diesen Zustand im Streitfall beweisen muss. Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit dieser häufigen Streitfrage befasst und wichtige Hinweise zur Beweislastverteilung gegeben. Die Entscheidung stärkt insbesondere die Position von Mietern, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden sollen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen typische Renovierungsarbeiten wie:

• das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken,
• das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen,
• kleinere Ausbesserungen an Putz, Tapeten oder Anstrichen.

Nach dem gesetzlichen Leitbild (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist hierfür eigentlich der Vermieter zuständig. In der Praxis wird diese Pflicht aber häufig durch eine vertragliche Klausel auf den Mieter übertragen.

Was hat der BGH entschieden?

In dem zugrundeliegenden Fall verlangte die Mieterin einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von über 26.000 €, sowie eine Mietminderung wegen des abgewohnten Zustands der Wohnung.

Der Mietvertrag enthielt eine Standardklausel, nach der die Mieterin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei – mit einem flexiblen Fristenplan. Eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel war ebenfalls enthalten. Der BGH bestätigte in seinem Beschluss:

Eine solche Renovierungspflicht ist wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug in renoviertem Zustand übergeben wurde – und der Mieter dies nicht widerlegen kann.

Wer muss was beweisen?

Das zentrale Ergebnis der Entscheidung:
Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung bei Übergabe nicht renoviert oder renovierungsbedürftig war. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, bleibt die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bestehen – auch bei langer Mietdauer.

Was bedeutet das für Mieter?

• Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war.
• Wurde die Wohnung jedoch unrenoviert oder in schlechtem Zustand übergeben, kann die Klausel unwirksam sein – aber nur, wenn der Mieter dies konkret vorträgt und beweist.
• Standard-Klauseln mit flexiblen Fristen (z. B. alle 5 oder 8 Jahre) sind nicht automatisch unwirksam, sofern sie den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.

Was bedeutet das für Vermieter?

• Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen bleiben zulässig, wenn sie keine starren Fristen enthalten und den Zustand bei Einzug berücksichtigen.
• Der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn sollte dokumentiert werden (z. B. durch Übergabeprotokolle mit Fotos).
• Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel macht die übrige Schönheitsreparaturklausel nicht automatisch unwirksam, wenn beide inhaltlich trennbar sind.

Fazit

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln hängt maßgeblich vom Zustand der Wohnung bei Einzug ab – und davon, ob dieser Zustand bewiesen werden kann. Das aktuelle BGH-Urteil unterstreicht: Wer sich auf den Renovierungszustand beruft, trägt auch die Beweislast.

Sie haben Fragen zu Schönheitsreparaturen?

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Gerade bei laufenden oder beendeten Mietverhältnissen lohnt sich oft eine frühzeitige juristische Beratung, um unnötige Kosten oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Hinweis: Der Artikel basiert auf dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 30. Januar 2024 (Az.: VIII ZB 43/23). Jeder Fall ist anders – lassen Sie sich individuell beraten.