BGH: Vermieter haften trotz WEG für Winterdienst – dies kann nicht einfach „wegdelegiert“ werden

BGH, Urteil vom 6. August – VIII ZR 250/23

Der Bundesgerichtshof hat erneut klargestellt, dass Vermieter mietvertragliche Schutzpflichten nicht dadurch verlieren, dass sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Konkret ging es um die Frage, ob eine Vermieterin für einen Sturz ihrer Mieterin auf einem vereisten Weg haftet, obwohl der Winterdienst durch die WEG an einen externen Dienstleister vergeben wurde. Der BGH sagt: Ja, Vermieter haften trotz WEG für Winterdienst.

Worum ging es?

Eine Mieterin stürzte früh morgens gegen 7:30 Uhr auf einem vereisten Zugangsweg zum Haus. Trotz Wetterwarnungen war der Weg nicht geräumt oder gestreut. Die Mieterin erlitt schwere Verletzungen und forderte u. a. Schmerzensgeld.

Die Vermieterin argumentierte:

• Winterdienst sei Sache der WEG

• diese habe einen professionellen Dienst beauftragt

• deshalb trage sie als einzelne Vermieterin keine Verantwortung

Das Landgericht folgte dieser Argumentation und wies die Klage ab.

Der BGH stellt klar: Vermieter bleibt Vertragspartner – und damit verantwortlich

Der BGH hebt das Urteil auf. Entscheidend:

1. Mietvertragliche Pflichten sind unabhängig von Eigentumsverhältnissen

Ein Vermieter muss Zugang und Wege zur Mietsache verkehrssicher halten, egal ob er Alleineigentümer oder nur ein Wohnungseigentümer ist.

Der Mieter steht in einem Vertragsverhältnis zum Vermieter – und darf erwarten, dass dieser für Sicherheit sorgt.

2. Delegation an WEG oder Hausmeister entbindet den Vermieter nicht

Selbst wenn die WEG den Winterdienst organisiert:

• Der Vermieter darf sich zwar eines Dritten bedienen

• Aber: Nach § 278 BGB haftet er für dessen Fehler wie für eigene.

Der Winterdienst wird damit zum „Erfüllungsgehilfen“ des Vermieters.

3. Keine wirksame Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter

Eine Klausel, wonach der Mieter nur reinigen muss, wenn kein anderer Dienst tätig wird, führt nicht dazu, dass der Vermieter komplett aus der Verantwortung ist.

4. Anspruch auf Schmerzensgeld möglich

Die Klägerin hat nach Auffassung des BGH schlüssig vorgetragen:

• konkrete Glättegefahr

• fehlende Räumung trotz Wetterwarnungen

• Unfall auf einem zum Grundstück gehörenden Weg

• erhebliche Verletzungen

Damit kann ein Anspruch auf Schmerzensgeld aus § 280 Abs. 1 BGB bestehen.

Was bedeutet das Urteil für Mieter?

• Auch in WEG-Konstellationen bleibt Ihr Vermieter Ihr erster Ansprechpartner.

• Bei Stürzen aufgrund von Glätte bestehen gute Chancen, Schmerzensgeld oder Schadensersatz durchzusetzen.

• Es kommt nicht darauf an, wer tatsächlich geräumt hat – entscheidend ist der Mietvertrag.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

• Eine vermeintliche „Verlagerung“ der Pflichten auf die WEG schützt nicht vor Haftung.

• Beauftragte Hausmeisterdienste sind Erfüllungsgehilfen – ihre Fehler werden angerechnet.

• Mietverträge sollten klar geregelt sein, um Haftungsrisiken zu minimieren.

Fazit: Nicht jeder Sturz auf glattem Gehweg führt automatisch zur Haftung

Die Rechtsprechung zeigt deutlich: Eine Haftung wegen verletzter Räum- und Streupflichten setzt immer eine konkret feststellbare Pflichtverletzung voraus.
Ob Eigentümer, Mieter oder Kommune verantwortlich ist, hängt stark von örtlichen Satzungen, dem Mietvertrag und der tatsächlichen Organisation des Winterdienstes ab.

Für Geschädigte gilt daher: Ein Sturz auf winterlicher Glätte bedeutet nicht automatisch Anspruch – aber ebenso wenig bedeutet das Fehlen eines Schildes oder einer Markierung automatisch, dass niemand haftet. Eine genaue rechtliche Prüfung ist entscheidend.

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Hinweis: Der Artikel orientiert sich an dem Urteil des BGH vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23). Jeder Fall ist anders, lassen Sie sich individuell beraten von Ihrem Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht in Ludwigshafen, Mannheim und Umgebung.