Übergabeprotokoll: Wer unterschreibt, ist gebunden

AG Hanau, Urteil vom 11. April 2025 – 32 C 37/24

Ein Dokument, das oft unterschätzt wird – und im Streitfall über Tausende Euro entscheidet: das Übergabeprotokoll der Mietswohnung.

Ein aktuelles Urteil zeigt eindrucksvoll, welche rechtliche Sprengkraft dieses Protokoll entfalten kann. Wer bei Rückgabe einer Wohnung einen mangelfreien Zustand bestätigt, kann sich später regelmäßig nicht mehr auf angebliche Mängel berufen. Die Entscheidung ist für Mieter und Vermieter in Heidelberg, Ludwigshafen, Mannheim und der gesamten Metropolregion Rhein-Neckar von großer praktischer Bedeutung.

Worum ging es?

Zwischen Vermietern und Mieterin bestand seit 2015 ein Mietverhältnis. Über Jahre hinweg kürzte die Mieterin die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen – mit der Begründung, die Wohnung sei mangelhaft gewesen (Feuchtigkeit, Schimmel, Gerüche, Defekte).

Die Vermieter kündigten schließlich wegen Zahlungsverzugs und klagten auf Räumung und Zahlung rückständiger Miete.

Der entscheidende Punkt im Verfahren: Bei Rückgabe der Wohnung unterschrieben beide Parteien ein Übergabeprotokoll, das keinerlei Mängel auswies.

Das Übergabeprotokoll als Schlüsseldokument

Das Gericht stellte unmissverständlich klar: Ein Übergabeprotokoll hat den Zweck, spätere Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung endgültig zu vermeiden.

Wesentliche Aussagen des Gerichts:

• Das Protokoll dokumentiert den tatsächlichen Zustand bei Übergabe oder Rückgabe
• Es gilt für beide Parteien gleichermaßen
• Wer unterschreibt, kann später nicht einfach etwas anderes behaupten

Das Protokoll entfaltet eine bindende Beweiswirkung.

Keine Mängel – keine Mietminderung

Die Mieterin hatte vorgetragen, die Mängel hätten über Jahre hinweg bestanden.
Dem hielt das Gericht entgegen:

• Bei Rückgabe wurde der mangelfreie Zustand ausdrücklich bestätigt
• Ein Vortrag dazu, wann die Mängel beseitigt worden sein sollen, fehlte
• Damit war der gesamte Mängelvortrag widersprüchlich und unschlüssig

Folge: Keine Mietminderung nach § 536 BGB. Mietrückstände mussten vollständig gezahlt werden.

 „Ich habe nur unterschrieben, um Ärger zu vermeiden“ – kein Argument

Besonders praxisrelevant ist ein häufiges Argument, das das Gericht ausdrücklich zurückweist:

Das Protokoll sei nur unterschrieben worden, um spätere Ansprüche zu vermeiden.

Gerade das ist laut Gericht der Sinn eines Übergabeprotokolls: Klarheit schaffen – für beide Seiten.

Wer unterschreibt, übernimmt Verantwortung für den Inhalt.

Übergabeprotokoll wirkt in beide Richtungen

Wichtig: Das Gericht betont ausdrücklich, dass das Protokoll keine Einbahnstraße ist.

• Vermieter können später keine neuen Mängel erfinden
• Mieter können sich nicht auf angebliche Dauerdefekte berufen
• Beide Parteien sind an das Dokument gebunden

Gerade deshalb ist Sorgfalt beim Ausfüllen entscheidend.

Bedeutung für Vermieter und Mieter

In der anwaltlichen Praxis in Ludwigshafen, Heidelberg und Mannheim zeigt sich immer wieder:

• Übergabeprotokolle werden hastig unterschrieben
• Mängel werden „mündlich erwähnt“, aber nicht dokumentiert
• Fotos fehlen
• Zusätze oder Vorbehalte werden nicht aufgenommen

Das Urteil macht klar: Diese Nachlässigkeit kann teuer werden.

Was bedeutet das konkret?

Für Mieter:

• Mängel immer schriftlich aufnehmen lassen
• Nichts unterschreiben, was nicht stimmt
• Bei Unsicherheit: Vorbehalt ins Protokoll aufnehmen

Für Vermieter:

• Protokoll sorgfältig und vollständig erstellen
• Keine pauschalen Formulierungen („alles in Ordnung“), wenn Zweifel bestehen
• Zustand klar dokumentieren – idealerweise mit Fotos

Fazit: Das Übergabeprotokoll entscheidet

Das Urteil zeigt deutlich: Nicht der spätere Vortrag, sondern das unterschriebene Dokument zählt.

Ein korrektes Übergabeprotokoll kann:

• Mietminderungen verhindern
• Ansprüche absichern
• langwierige Prozesse vermeiden

Sie haben Fragen zum Übergabeprotokoll?

Sie sind Mieter oder Vermieter in Ludwigshafen, Heidelberg oder Umgebung und stehen vor einer Wohnungsübergabe oder einem Streit über Mängel?

Lassen Sie sich rechtzeitig beraten durch Ihren Anwalt für Mietrecht in Ludwigshafen, Heidelberg und Mannheim.

Hinweis: Der Artikel basiert auf dem Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 11.04.2025 (32 C 37/24). Jeder Fall ist anders – lassen Sie sich individuell beraten von Ihrem Anwalt für Mietrecht Ludwigshafen, Mannheim und Umgebung.