BGH konkretisiert Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23

Darf ein Vermieter kündigen, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte – obwohl der Mieter dort schon viele Jahre lebt? In dieser Grundsatzfrage hat der Bundesgerichtshof erneut Stellung bezogen. Die Entscheidung zeigt: Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen und mit nachvollziehbarer Begründung. Das Urteil verdeutlicht, wie wichtig eine sorgfältige rechtliche Prüfung im Einzelfall ist – auf beiden Seiten.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Haushaltsangehörige benötigt.

Wichtig:
Es genügt, dass der Wunsch zur Selbstnutzung ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist – eine tatsächliche Notlage ist nicht erforderlich. Die Gerichte prüfen allerdings genau, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht oder nur vorgeschoben ist.

Der Fall vor dem BGH

Im entschiedenen Fall lebte der Vermieter in einer Wohnung direkt über der vermieteten Einheit. Er kündigte wegen Eigenbedarfs – mit der Begründung, er wolle das Dachgeschoss ausbauen und für die Zeit der Bauarbeiten in die Wohnung des Mieters umziehen. Anschließend wolle er seine bisherige Wohnung verkaufen.

Das Berufungsgericht sah darin keinen echten Eigenbedarf, sondern eine sogenannte Verwertungskündigung. Die Kündigung sei daher unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf: Der Wunsch, durch Umzug und spätere Veräußerung eine neue Lebenssituation zu gestalten, könne sehr wohl einen Eigenbedarf darstellen – solange die Gründe ernsthaft und nachvollziehbar sind.

Was bedeutet das für Vermieter?

• Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, seine Immobilie selbst zu nutzen.
• Gerichte dürfen nicht beurteilen, wie der Vermieter wohnen sollte – ausschlaggebend ist der ernsthafte Nutzungswille.
• Auch wirtschaftliche Erwägungen (z. B. ein geplanter Verkauf nach einem Umzug) schließen Eigenbedarf nicht automatisch aus.

Wichtig:
Die Eigenbedarfskündigung muss sauber begründet sein. Pauschale Aussagen oder formelhafte Standardtexte genügen meist nicht. Ein anwaltlich vorbereitetes Kündigungsschreiben kann helfen, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Was bedeutet das für Mieter?

Auch wenn ein Vermieter Eigenbedarf anmeldet, haben Mieter Rechte:

• Es kann Widerspruch wegen sozialer Härte eingelegt werden (§ 574 BGB), etwa bei:
  • hohem Alter oder Krankheit,
  • fehlenden Ersatzwohnungen,
  • besonders langer Mietdauer oder
  • starken sozialen Bindungen im Wohnumfeld.
• Wenn Zweifel an der Begründung bestehen (z. B. der Vermieter nutzt die Wohnung später doch nicht), kann eine Kündigung auch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein.

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles rechtliches Instrument – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Das aktuelle BGH-Urteil bestätigt:
Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Sie sind betroffen?

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Als Ihr Anwalt für Mietrecht in Ludwigshafen, Mannheim und Umgebung beraten wir Vermieter bei der rechtssicheren Gestaltung einer Kündigung – und Mieter bei der Prüfung ihrer Rechte und möglichen Einwände.

Hinweis: Der Artikel basiert auf dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. September 2025 (Az.: VIII ZR 289/23). Jeder Fall ist anders – lassen Sie sich individuell beraten.